Bauherrenvertretung und Projektsteuerung Schweiz 2026 – Zürich, St. Gallen, Ostschweiz
Ich bin Isa Erzi, Bauingenieur mit Büro in Höchst, wenige Minuten von der Schweizer Grenze St. Margrethen/SG. Für Bauherren von St. Gallen bis Zürich und Umgebung, der Ostschweiz und Liechtenstein übernehme ich Bauherrenvertretung und Projektsteuerung, prüfe Abrechnung, Aufmaß und Nachträge, beurteile Immobilien vor dem Kauf und erstelle Privat- und Gerichtsgutachten — als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Bausachverständiger.
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Mein Einsatzgebiet ist der Bodenseeraum mit der Ostschweiz, Zürich und dem Fürstentum Liechtenstein. Das St. Galler Rheintal mit St. Margrethen, Au, Widnau und Heerbrugg liegt auf der anderen Seite des Rheins, gleich gegenüber von Höchst; auf Schweizer Projekten arbeite ich seit 2009. Eingesetzt werde ich vor allem dort, wo ein Bauherr neben dem laufenden Betrieb baut und keine eigene Bauabteilung hat: in der Hotellerie, im Retail und bei Gesundheitsbauten.
Auf dieser Seite finden Sie alle meine Leistungen an einem Ort — was sie konkret bedeuten, für wen sie gedacht sind und wie sie sich voneinander abgrenzen.
Was macht ein Bauherrenvertreter in der Schweiz?
Ein Bauherrenvertreter, international Owner’s Representative, vertritt ausschließlich die Interessen des Bauherrn gegenüber Planern, Generalunternehmern und Handwerksbetrieben. Er prüft Verträge, Leistungsverzeichnisse, Qualität, Termine und Kosten, bereitet Entscheidungen vor und sorgt dafür, dass Teilzahlungen und Schlussrechnung nur gegen nachgewiesene Leistung freigegeben werden.
Bauherrenvertretung ist keine Bauleitung und keine Planerleistung. Der Unterschied ist wesentlich: Ein Planer, der seine eigene Ausschreibung prüft, prüft sich selbst. Ich stehe dagegen neben der Projektorganisation und schaue aus Sicht des Auftraggebers auf das, was die anderen liefern. Die Entscheidungen, die nur der Bauherr treffen kann — Ziele, Budget, Vertragsabschlüsse —, bleiben bei ihm; ich bereite sie so vor, dass er sie auf gesicherter Grundlage trifft.
Konkret heißt das: Vor der Vergabe prüfe ich Leistungsverzeichnis und Planung auf Lücken, Doppelpositionen und Risiken, die später zu Nachträgen werden, und nehme die Bauverträge technisch unter die Lupe — in der Schweiz beruhen sie häufig auf der SIA-Norm 118. Während der Ausführung koordiniere ich die Beteiligten, verfolge Termine und Kosten und kontrolliere die Qualität dort, wo erfahrungsgemäß die Schäden entstehen: an Anschlüssen, Durchdringungen und Übergängen zwischen den Gewerken. Zum Projektende steuere ich die Übernahme und gebe Teilzahlungen und Rückbehalte erst frei, wenn die Leistung nachgewiesen ist.
Relevant ist das für Unternehmen, Projektentwickler und private Bauherren, die ein Projekt nicht selbst technisch führen können oder wollen — und für alle, denen auf der Gegenseite Planer, Generalunternehmer und deren Juristen gegenübersitzen. Mehr zur Leistung im Allgemeinen finden Sie auf der Seite Bauherrenvertretung.
Wann brauche ich eine Projektsteuerung statt einer Bauleitung?
Eine Projektsteuerung brauchen Sie, wenn nicht nur die Baustelle, sondern das ganze Projekt geführt werden muss: viele Beteiligte, feste Termine, Bau im laufenden Betrieb, ein Budget, das hält. Die Bauleitung koordiniert die Arbeiten vor Ort. Die Projektsteuerung kontrolliert Organisation, Kosten, Termine und Qualität auf Bauherrenseite.
Projektsteuerung heißt bei mir: Ich begleite ein Vorhaben auf Auftraggeberseite von der Vergabe bis zur Übergabe und kontrolliere Qualität, Leistung, Termine und Projektverlauf. Dazu gehören die Projektorganisation und Koordination, das Kosten-, Termin- und Leistungscontrolling, die Schnittstelle zwischen Bauherr, Planung und Ausführung, die baubegleitende Qualitätskontrolle und am Ende Übernahme, Mängelverfolgung und Gewährleistungsbegehung. In der Schweiz ordnet man diese Aufgaben üblicherweise den Phasen des SIA-Modells 112 zu — von der strategischen Planung bis zur Bewirtschaftung.
Ich ergänze die bestehende Projektorganisation, ich ersetze sie nicht. Je nach Projekt werde ich punktuell für eine bestimmte Frage, für einzelne Projektphasen oder längerfristig eingesetzt und berichte direkt an den Auftraggeber. Neben Bauherren betreue ich auch Unternehmen, öffentliche Auftraggeber und Projektsteuerungsbüros.
| Kriterium | Bauherrenvertretung | Projektsteuerung | Örtliche Bauleitung |
|---|---|---|---|
| Definition | Vertretung der Bauherreninteressen gegenüber allen Projektbeteiligten, einschließlich der Planung | Führung des Projekts in Organisation, Terminen, Kosten, Qualität und Berichtswesen im Auftrag des Bauherrn | Koordination und Überwachung der Arbeiten auf der Baustelle |
| Zuständigkeit | Verträge, Leistungsverzeichnisse, Nachträge, Abnahme und Zahlungsfreigaben aus Bauherrensicht; Vorbereitung der Bauherrenentscheidungen | Projektorganisation, Kosten-, Termin- und Leistungscontrolling, Schnittstellen zwischen Bauherr, Planung und Ausführung | Abläufe vor Ort, Einhaltung von Plänen und Terminen; in der Regel Teil des Planer- oder Architektenauftrags (in Österreich: Örtliche Bauaufsicht) |
| Wann sinnvoll | Wenn der Bauherr keine eigene Bauabteilung hat oder der Planung eine unabhängige Kontrolle gegenüberstellen will | Bei größeren Projekten mit vielen Beteiligten, festen Eröffnungsterminen oder Bau im laufenden Betrieb | Bei jedem Bauvorhaben, das ausgeführt wird |
| Typischer Fall | Ein Eigentümer lässt ein Geschäftshaus sanieren und will Verträge und Schlussrechnung nicht allein dem Generalunternehmer überlassen | Ein Hotel in der Ostschweiz wird bei laufendem Betrieb umgebaut und muss zu einem festen Termin wiedereröffnen | Die Bauleitung des Architekten koordiniert auf der Baustelle Baumeister, Fassadenbauer und Innenausbau |
Wer übernimmt Bauherrenvertretung für Hotellerie- und Gewerbeprojekte in der Ostschweiz?
Ich übernehme Bauherrenvertretung für Hotellerie, Retail und Gesundheitsbauten in der Ostschweiz, in Zürich, im St. Galler Rheintal und in Liechtenstein. Das sind Projekte mit festen Eröffnungsterminen, mit Betrieb während der Bauzeit und mit einer Ausstattungsqualität, die sich nachträglich nicht mehr korrigieren lässt.
Seit 2009 arbeite ich an großen Bau- und Immobilienprojekten in Österreich, Liechtenstein und der Schweiz — an Hotels, an größeren Industrie- und Bauprojekten und bei Beweissicherungen auf Großbaustellen. Dort zeigt sich immer wieder dasselbe: Eine Ausführung kann auf dem Papier stimmen und am Bauteil trotzdem mangelhaft sein.
Für Hotelbetreiber, Retail-Unternehmen und Träger von Gesundheitsbauten bedeutet das: Wer im laufenden Betrieb baut, hat keine Zeit für Nachbesserungen nach der Eröffnung. Ich prüfe deshalb früh — bei der Vergabe, an den Schnittstellen zwischen den Gewerken und vor der Übernahme — und nicht erst, wenn die Gäste, Kunden oder Patienten schon im Gebäude sind. Grenzüberschreitende Konstellationen, etwa ein deutscher oder Schweizer Bauherr mit Unternehmern aus mehreren Ländern, sind für mich Normalbetrieb.
Was kostet Bauherrenvertretung in der Schweiz?
Die Kosten hängen vom Umfang ab: ob ich punktuell, für einzelne Projektphasen oder über die gesamte Bauzeit eingesetzt werde. Ich arbeite nach Zeitaufwand zu einem vorab vereinbarten Stundensatz. Bevor ich anfange, erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang und Honorar; das erste Telefonat verrechne ich nicht.
Für ein realistisches Angebot brauche ich die Eckdaten des Projekts: Art und Größe des Vorhabens, den Stand der Planung, die Vertragsgrundlagen, die Zahl der beteiligten Unternehmen und die Phasen, in denen Sie Unterstützung wollen. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Aufwand eingrenzen, und Sie wissen von Anfang an, worauf Sie sich einlassen.
Einzelne Prüfungen — etwa eine Nachtrags- oder Schlussrechnungsprüfung oder die Beurteilung einer Immobilie vor dem Kauf — kalkuliere ich getrennt. Auch hier nenne ich Ihnen die Kosten vor der Beauftragung schriftlich.
Wer prüft Abrechnungen, Aufmaß und Nachträge bei Bauprojekten?
Ich prüfe Abrechnungen, Aufmaß und Nachträge technisch — für Bauherren und ebenso für ausführende Betriebe. Ich gleiche Leistungsverzeichnis, Aufmaß und Rechnung ab, prüfe Nachträge auf Berechtigung und Höhe und begründe jeden Kürzungsvorschlag schriftlich, sodass Geschäftsführung, Anwalt oder Gericht ihn nachvollziehen können.
Abrechnungs- und Nachtragsprüfung: Liegt die Schlussrechnung deutlich über dem Angebot, ist die entscheidende Frage, ob die Mehrkosten auf einer tatsächlichen Leistungsänderung beruhen oder nicht. Ich prüfe jeden Nachtrag darauf, ob die Leistung schon im ursprünglichen Vertrag enthalten war, ob sie angeordnet wurde und ob der Preis nachvollziehbar aus der Kalkulation abgeleitet ist. Wo gestritten wird, schließt das Claim-Management an.
Aufmaßprüfung — in der Schweiz spricht man vom Ausmass: Abgerechnete Massen stimmen nicht immer mit dem überein, was tatsächlich gebaut wurde. Ich prüfe Aufmaß, Leistungen und Abrechnung gegen Pläne, Leistungsverzeichnis und Befund vor Ort; in der Schweiz ist das Leistungsverzeichnis häufig nach dem Normpositionen-Katalog NPK aufgebaut. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Gegenüberstellung von abgerechneter und festgestellter Menge.
Wer beurteilt eine Immobilie vor dem Kauf technisch?
Ich beurteile Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien vor dem Kauf technisch und schätze Sanierungsumfang und Kosten ein. Sie erfahren vor der Unterschrift, was auf Sie zukommt. Das richtet sich vor allem an Käufer aus der Schweiz und aus Deutschland, die im Bodenseeraum, in Vorarlberg oder in Liechtenstein erwerben.
Beurteilung der Immobilie vor dem Kauf: Ich nehme das Gebäude vor Ort auf, sehe mir die vorhandenen Unterlagen an und sage Ihnen, welche Bauteile in welchem Zustand sind, wo Feuchte, Risse oder Sanierungsstau zu erwarten sind und in welcher Größenordnung sich die Kosten bewegen. Sie können beim Ortstermin dabei sein und Fragen stellen.
Wenn Sie kaufen, geht es auf Wunsch weiter: Ich wähle mit Ihnen die Handwerksbetriebe aus, vergebe und koordiniere die Arbeiten und begleite die gesamte Sanierung — auch dann, wenn Sie selbst nicht vor Ort sind.
Was ist der Unterschied zwischen Gerichtsgutachten und Privatgutachten?
Ein Gerichtsgutachten gibt das Gericht in Auftrag; der Sachverständige ist dabei neutral und beiden Parteien verpflichtet. Ein Privatgutachten beauftragen Sie selbst — es ist Ihre fachliche Grundlage und stützt Ihre Position. In der Schweiz gelten private Gutachten der Parteien seit 1. Januar 2025 als Urkunden und damit als Beweismittel.
Gerichtsgutachten: Als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, eingetragen beim Landesgericht Feldkirch, werde ich von Gerichten in meinen Fachgebieten bestellt. In einem Verfahren, in dem ich eine Partei berate, stehe ich als gerichtlich bestellter Sachverständiger nicht zur Verfügung — beide Rollen schließen sich im selben Fall aus. In der Schweiz holt das Gericht ein Gutachten auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen ein (Art. 183 Abs. 1 ZPO).
Privatgutachten: Hier arbeite ich für meinen Auftraggeber. Das heißt nicht, dass ich ihm nach dem Mund rede: Wenn eine Position schwach ist, sage ich das, bevor Geld in ein Verfahren fließt. Ein Privatgutachten lenkt die Fragen an den Gerichtssachverständigen und ist oft der Grund, warum ein Streit früh verglichen wird. Für Schweizer Verfahren hat es seit der ZPO-Revision zusätzliches Gewicht: Art. 177 ZPO zählt private Gutachten der Parteien ausdrücklich zu den Urkunden; das Gericht würdigt sie frei (Art. 157 ZPO). Liegt bereits ein Gutachten vor, das nicht plausibel erscheint, prüfe ich es und gebe eine schriftliche Stellungnahme ab. Muss ein Zustand festgehalten werden, bevor weitergebaut wird, hilft die Beweissicherung.
| Kriterium | Gerichtsgutachten | Privatgutachten | Abrechnungs-/Aufmaßprüfung |
|---|---|---|---|
| Zweck | Klärung technischer Fragen für das Gericht in einem laufenden Verfahren | Fachliche Grundlage für die eigene Position — vor, neben oder statt eines Verfahrens | Feststellung, ob abgerechnete Leistungen, Mengen und Nachträge berechtigt sind |
| Auftraggeber | Das Gericht | Eine Partei, etwa Bauherr, Käufer oder ausführender Betrieb | Bauherr, Projektsteuerer oder ausführender Betrieb |
| Rolle des Sachverständigen | Neutral und beiden Parteien verpflichtet | Arbeitet für den Auftraggeber, bleibt aber fachlich ehrlich | Prüft aus Sicht des Auftraggebers und begründet jede Abweichung |
| Typischer Anlass | Bauprozess über Mängel, Werklohn oder Schadenersatz | Risse, Feuchte oder Mängel, für die niemand die Verantwortung übernimmt; ein fragwürdiges Gutachten der Gegenseite | Schlussrechnung deutlich über dem Angebot; Massen, die nicht zum gebauten Zustand passen |
| Rechtliche Einordnung | Schweiz: Einholung durch das Gericht nach Art. 183 Abs. 1 ZPO. Österreich: Bestellung durch das Gericht | Schweiz: seit 1. Januar 2025 Urkunde nach Art. 177 ZPO, frei gewürdigt nach Art. 157 ZPO. Österreich: qualifiziertes Parteivorbringen | Technische Grundlage für Zahlungsfreigabe, Vergleich oder Verfahren |
Wer ist Sachverständiger für Verputz, WDVS und Trockenbau im Bodenseeraum?
Ich bin allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, eingetragen beim Landesgericht Feldkirch, für Verputzarbeiten, die Herstellung von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) und Trockenbauarbeiten. In diesen Fachgebieten werde ich von Gerichten bestellt und erstelle Privatgutachten für Bauherren in Vorarlberg, der Ostschweiz und Liechtenstein.
Sachverständigentätigkeit in den zertifizierten Fachgebieten: Die Eintragung umfasst in der Fachgruppe 73 (Baugewerbe, Innenarchitektur) die Fachgebiete Verputzarbeiten (73.65), Herstellung von Wärmedämmverbundsystemen (73.70) und Trockenbauarbeiten (73.75). Sie ist im Verzeichnis des Landesverbands Tirol und Vorarlberg nachprüfbar (Suche nach „Erzi“).
Typische Fragen sind Risse und Abzeichnungen in Fassaden, Feuchteschäden an Putzflächen und Mängel an abgehängten Decken oder Trockenbauwänden — bis hin zum Brandschutz im Bauteil. Wie so ein Fall aussieht, zeigen die Beispiele aus der Praxis auf der Startseite: eine Fassade, die systemkonform ausgeführt wurde und trotzdem reißt, und eine Brandschutzdecke, die von unten unauffällig war.
Wer beurteilt Schäden an weiteren Bauteilen wie Dach, Abdichtung oder Estrich?
Als Bauingenieur beurteile ich projektbezogen alle baulichen Teile am und im Gebäude — vom Keller bis zum Dach. Sie müssen Ihr Problem dabei keinem Gewerk zuordnen können; genau diese technische Einordnung ist Teil meiner Arbeit. Außerhalb der zertifizierten Fachgebiete arbeite ich als Privatgutachter und Berater.
Projektbezogene Beurteilung weiterer Bauteile: Dazu gehören Rohbau, Beton, Mauerwerk und Holzbau, Fassade, Dach, Abdichtung, Fenster und Türen, Estrich, Böden, Beläge und Innenausbau sowie Feuchte, Risse, Schall und Brandschutz im Bauteil. Ich stelle fest, was tatsächlich vorliegt, worauf ein Problem zurückgeht und ob eine Ausführung fachgerecht ist.
Nicht zu meinem Bereich gehören Tiefbau, Garten- und Landschaftsbau und Elektrotechnik. Bei Heizung, Sanitär, Klima und Lüftung beurteile ich die bauliche Seite und die Rohinstallation. Vor der Übernahme eines Gebäudes lohnt sich zudem der Blick auf Bauabnahme und Mängelrüge.
Wie erreiche ich Sie für eine Anfrage aus der Schweiz?
Am schnellsten geht es telefonisch unter +43 699 130 488 76 oder per E-Mail an info@gericht-gutachter.at. Für Anfragen aus Zürich, St. Gallen, der Ostschweiz oder Liechtenstein genügen zwei, drei Sätze zur Situation — ich melde mich zurück und sage Ihnen, ob und wie ich helfen kann.
- Isa Erzi, Mst. Ing. B.A. MBA — Finkenweg 4, 6973 Höchst, Vorarlberg
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