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Isa Erzi Sachverständigenbüro für Bauwesen
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Bauherrenvertretung – jemand, der Sie als Bauherr auf der Baustelle vertritt

Sie bauen oder sanieren und möchten die Baustelle und das Bauunternehmen kontrollieren lassen? Als Bauherr jemanden an Ihrer Seite zu haben, der Bauausführung, Qualität, Kosten, Termine und Abrechnung kontrolliert, heißt fachlich Bauherrenvertretung, im Alltag auch Bauherrenbegleitung oder Bauherrenberatung (englisch Owner’s Representative) oder technische Bauherrenvertretung; bei Terminen, Kosten und Qualität spricht man auch von Projektsteuerung mit Qualitäts-, Kosten- und Termincontrolling. Bei größeren Projekten sitzen auf der Gegenseite Planer, Generalunternehmer und deren Juristen. Der Bauherr braucht jemanden, der dieselbe Sprache spricht — auf seiner Seite.

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Wer kann mich als Bauherr auf der Baustelle vertreten?

Die Bauherrenvertretung steht auf Ihrer Seite als Bauherr und vertritt Ihre Interessen gegenüber allen übrigen Projektbeteiligten — auch gegenüber der Planung. Die Örtliche Bauaufsicht ist dagegen eine Planerleistung. Der Unterschied ist wesentlich: Ein Planer, der seine eigene Ausschreibung prüft, prüft sich selbst.

Das wird meist so gesucht: Jemand soll mich auf der Baustelle vertreten, das Bauunternehmen kontrollieren und mir sagen, ob Kosten, Termine und Ausführung stimmen. Genau das ist die Aufgabe, wenn ich Sie als Bauherr vertrete.

Eingesetzt werde ich vor allem dort, wo der Bauherr ein Projekt neben dem laufenden Betrieb abwickeln muss und keine eigene Bauabteilung hat: in der Hotellerie, im Einzelhandel und bei Bauten des Gesundheitswesens. Das sind Projekte mit fixen Eröffnungs- oder Wiedereröffnungsterminen, mit Betrieb während der Bauzeit und mit einer Ausstattungsqualität, die sich nicht nachträglich korrigieren lässt.

Die technische Kontrolle großer Flächen und mehrerer Gewerke ist dabei Tagesgeschäft. Zu den öffentlichen Gebäuden, an denen ich Bauleistungen kontrolliert habe, gehören Schulen wie das Gymnasium Gallusstraße in Bregenz und die HTL Dornbirn ebenso wie das Finanzamt Feldkirch und das Bezirksgericht Bregenz. Einzelheiten zu Auftraggebern und Projekten nenne ich nur, soweit sie öffentlich verwendbar sind.

Steht der Kauf einer Bestandsimmobilie erst bevor, beginnt die Begleitung mit der technischen Prüfung vor dem Kauf.

Für wen diese Leistung relevant ist

  • Bauherren, die ein Projekt neben dem laufenden Betrieb abwickeln und keine eigene Bauabteilung haben
  • Hotellerie, Einzelhandel und Bauten des Gesundheitswesens — Projekte mit fixen Eröffnungsterminen, Betrieb während der Bauzeit und einer Ausstattungsqualität, die sich nachträglich nicht korrigieren lässt
  • Projektentwickler und Immobilienunternehmen, die gegenüber Planung und Generalunternehmer eine eigene technische Vertretung brauchen
  • öffentliche und institutionelle Auftraggeber, bei denen Vergabe, Nachtragsprüfung und Freigaben nachvollziehbar dokumentiert sein müssen
  • Eigentümer, die Teilzahlungen und Haftrücklässe erst gegen nachgewiesene Leistung freigeben wollen

Was macht eine Bauherrenvertretung?

  • Vor Vergabe: Prüfung von Leistungsverzeichnis und Planung auf Lücken, Doppelpositionen und Risiken, die später zu Nachträgen werden; Vertragsprüfung: Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis und Werkvertrag prüfe ich technisch und baubetrieblich, die rechtliche Beurteilung und Vertragsgestaltung übernimmt Ihr Rechtsanwalt (siehe Bauvertrag vor der Unterschrift prüfen lassen).
  • Während der Ausführung: Koordination der Beteiligten, Termin- und Kostenverfolgung, Qualitätskontrolle an den Schnittstellen, an denen erfahrungsgemäß die Schäden entstehen — Anschlüsse, Durchdringungen, Übergänge zwischen Gewerken.
  • Abrechnung: Prüfung von Teil- und Schlussrechnungen, Aufmaß, Mengen und Nachträgen der Baufirmen laufend während der Bauzeit.
  • Gegenüber Behörden: Begleitung in Genehmigungsverfahren und in der Kommunikation mit Ämtern.
  • Zum Projektende: Steuerung der Übernahme, Freigabe von Teilzahlungen und Haftrücklässen erst gegen nachgewiesene Leistung.

Wer kontrolliert das Bauunternehmen?

Als Bauherrenvertreter kontrolliere ich auf Ihrer Seite, ob die beauftragten Firmen leisten, was vereinbart ist: Qualität an den Schnittstellen der Gewerke, Terminfortschritt und Kosten. Teilzahlungen und Haftrücklässe gebe ich erst gegen nachgewiesene Leistung frei. Die Örtliche Bauaufsicht, die der Planer schuldet, ergänzt das aus Sicht des Bauherrn. Zur Kontrolle gehört auch die Abrechnung: Teil- und Schlussrechnungen, Aufmaß, Mengen und Nachträge der Baufirma prüfe ich auf Wunsch gesondert — siehe Schlussrechnung der Baufirma prüfen lassen.

Nächster Schritt: Sie möchten Ihre Baustelle kontrollieren lassen? Was ich für ein erstes Gespräch brauche, steht unter Was Sie mir schicken sollten; Telefon und E-Mail unter Wie erreiche ich Sie?

Warum das etwas anderes ist als ein Gutachten

Ein Gutachten beschreibt einen Zustand, der bereits eingetreten ist. Die Bauherrenvertretung setzt vorher an: Sie verhindert die Konstellationen, die später begutachtet werden müssten. Dass ich beides mache, ist der eigentliche Punkt — ich weiß aus den Verfahren, an welchen Stellen Projekte auseinanderfallen, und prüfe genau dort. Wo dennoch gestritten wird, greifen Claim-Management und, bei strittigen Zuständen, die Beweissicherung.

Einsatzgebiet für diese Leistung ist Vorarlberg, das Fürstentum Liechtenstein, die Ostschweiz und das angrenzende Süddeutschland — ein Radius, in dem kurzfristige Präsenz auf der Baustelle wirtschaftlich darstellbar bleibt.

Für Projekte in der Schweiz — Zürich, St. Gallen und die übrige Ostschweiz — finden Sie die Schweiz-spezifische Vertiefung auf der Seite Bauherrenvertretung und Projektsteuerung Schweiz.

Nächster Schritt: Sie wollen wissen, ob eine Begleitung für Ihr Projekt sinnvoll ist? Rufen Sie an oder schreiben Sie mir — eine kurze Projektbeschreibung genügt.

Wer fachlich hinter der Bauherrenvertretung steht

Für Bauherren, Unternehmen und Projektentwickler übernehme ich Bauherrenvertretung, Projektsteuerung sowie Abrechnungs- und Nachtragsprüfung — und beurteile technisch alle Bauteile und Gewerke am Projekt, vom Rohbau bis zum Innenausbau. Diese Leistungen erbringe ich als Ing. Isa Erzi, als Bauingenieur und Handwerksmeister, gestützt auf mein wirtschaftsrechtliches Studium und als Sachverständiger mit über dreißig Jahren Praxis am Bau.

Gerichtlich zertifiziert bin ich als allgemein beeideter Sachverständiger beim Landesgericht Feldkirch für Verputzarbeiten (73.65), Herstellung von Wärmedämmverbundsystemen (73.70) und Trockenbauarbeiten (73.75); in diesen Fachgebieten werde ich auch von Gerichten in Österreich bestellt. Die Bauherrenvertretung führe ich aus meiner Praxis am Bau und meiner Erfahrung aus Verfahren. Auch Gerichte in Liechtenstein bestellen mich regelmäßig in meinen Fachgebieten — Liechtenstein hat kaum eigene Sachverständige und zieht dafür auf Grundlage des aus Österreich übernommenen Zivilrechts österreichische Experten heran. Die Eintragung ist in der Sachverständigenliste der Justiz nachprüfbar.

Was Sie mir schicken sollten

  • kurze Beschreibung des Projekts mit Standort, Nutzung und Größenordnung
  • Terminrahmen, insbesondere fixe Eröffnungs- oder Wiedereröffnungstermine
  • aktueller Stand: Planung, Ausschreibung, Vergabe oder bereits in Ausführung
  • Leistungsverzeichnis, Pläne und die vorgesehenen Vertragsgrundlagen, soweit vorhanden
  • wer bereits beteiligt ist — Planung, Örtliche Bauaufsicht, Generalunternehmer
  • welchen Leistungsumfang Sie sich vorstellen: Begleitung ab Vergabe, während der Ausführung oder nur zur Übernahme

Wie erreiche ich Sie?

Am schnellsten telefonisch unter +43 699 130 488 76 oder per E-Mail an info@gericht-gutachter.at. Für ein erstes Gespräch genügt eine kurze Projektbeschreibung und Ihr Terminrahmen. Daraus sage ich Ihnen, an welchen Stellen Ihres Projekts eine Begleitung den größten Nutzen bringt — und ob sich der Aufwand für Ihre Projektgröße überhaupt rechnet.

Weitere Leistungen

Häufige Fragen zur Bauherrenvertretung

Die Fragen, die mir Bauherren und Projektentwickler zur Bauherrenvertretung am häufigsten stellen: worin sie sich von der Bauaufsicht unterscheidet, wann sie beginnen sollte und was sie am Projektende bewirkt.

Ist Bauherrenvertretung dasselbe wie die Örtliche Bauaufsicht?

Nein. Die Örtliche Bauaufsicht ist eine Planerleistung; die Bauherrenvertretung vertritt Ihre Interessen gegenüber allen übrigen Projektbeteiligten — ausdrücklich auch gegenüber der Planung.

Warum soll nicht der Planer die Ausschreibung prüfen?

Weil ein Planer, der seine eigene Ausschreibung prüft, sich selbst prüft. Lücken, Doppelpositionen und Risiken, die später zu Nachträgen werden, fallen jemandem auf, der nicht an der Erstellung beteiligt war.

Für welche Projekte ist eine Bauherrenvertretung sinnvoll?

Vor allem dort, wo der Bauherr ein Projekt neben dem laufenden Betrieb abwickeln muss und keine eigene Bauabteilung hat — typischerweise in der Hotellerie, im Einzelhandel und bei Bauten des Gesundheitswesens.

Wann sollte die Begleitung beginnen?

So früh wie möglich, idealerweise vor der Vergabe. Dort werden Leistungsverzeichnis und Planung auf Lücken und Risiken geprüft, die sonst später als Nachtrag zurückkommen. Nach der Vergabe lässt sich das nur noch teuer korrigieren.

Was passiert am Projektende mit Teilzahlungen und Haftrücklässen?

Sie werden erst gegen nachgewiesene Leistung freigegeben. Die Übernahme wird gesteuert statt abgewickelt — das ist der Zeitpunkt, an dem sich die Verhandlungsposition des Bauherrn endgültig entscheidet.

Was ist der Unterschied zu einem Gutachten?

Ein Gutachten beschreibt einen Zustand, der bereits eingetreten ist. Die Bauherrenvertretung setzt vorher an und verhindert die Konstellationen, die später begutachtet werden müssten.

Und wenn es trotzdem zum Streit kommt?

Dann greifen Claim-Management für Nachträge und Bauzeitansprüche und, bei strittigen oder sich verändernden Zuständen, die Beweissicherung.

Gilt das auch für Projekte in der Schweiz?

Ja. Für Zürich, St. Gallen und die übrige Ostschweiz gibt es eine eigene, Schweiz-spezifische Seite zu Bauherrenvertretung und Projektsteuerung.

Wer kann mich als Bauherr auf der Baustelle vertreten?

Ein unabhängiger Bauherrenvertreter, der nicht zur Planung oder zur ausführenden Firma gehört. Ich übernehme das als Ing. Isa Erzi von Höchst in Vorarlberg aus, für Bauherren in Vorarlberg, Liechtenstein, der Ostschweiz und dem angrenzenden Süddeutschland. Ich bin Bauingenieur und Handwerksmeister. Gerichtlich zertifiziert bin ich für Verputzarbeiten, Wärmedämmverbundsysteme und Trockenbauarbeiten.

Was macht eine Bauherrenvertretung?

Sie vertritt Ihre Interessen gegenüber Planung, Generalunternehmer und Firmen: Prüfung von Leistungsverzeichnis und Verträgen vor der Vergabe, Termin- und Kostenverfolgung und Qualitätskontrolle während der Ausführung, Begleitung gegenüber Behörden sowie Steuerung der Übernahme am Projektende.

Wer kontrolliert das Bauunternehmen?

Das kann Ihr Bauherrenvertreter tun: Er prüft auf Ihrer Seite Qualität, Termine und Kosten der ausführenden Firmen und gibt Teilzahlungen und Haftrücklässe erst gegen nachgewiesene Leistung frei. Die Örtliche Bauaufsicht des Planers ergänzt das aus Sicht des Bauherrn.

Wer bietet Bauherrenvertretung in Vorarlberg an?

Mein Büro in Höchst, Vorarlberg, bietet Bauherrenvertretung und Projektsteuerung für Bauherren in Vorarlberg, Liechtenstein, der Ostschweiz und dem angrenzenden Süddeutschland an. Für Projekte in der Schweiz gibt es eine eigene Seite.

Wie kann ich als Bauherr Qualität, Kosten und Termine meiner Baustelle kontrollieren lassen?

Indem Sie eine technische Bauherrenvertretung beauftragen: Ich kontrolliere Bauausführung und Qualität an der Baustelle, verfolge Kosten und Termine, prüfe Rechnungen, Aufmaß und Nachträge der Firmen und gebe Teilzahlungen erst gegen nachgewiesene Leistung frei. Das Qualitäts-, Kosten- und Termincontrolling nennt man auch Projektsteuerung.