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Isa Erzi Sachverständigenbüro für Bauwesen
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Am Gebäude ist ein Schaden sichtbar – die Ursache ist es nicht

Ein Riss in der Wand, ein feuchter Fleck, abplatzender Putz oder eine Verformung, die vorher nicht da war: Das Schadensbild zeigt, dass etwas nicht stimmt. Woher es kommt, zeigt es in aller Regel nicht. Ich stelle fest, was tatsächlich vorliegt, und kläre die Ursache so weit, dass sich daran eine Entscheidung festmachen lässt.

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Die meisten Anfragen beginnen gleich: Jemand entdeckt am Gebäude etwas, das vorher nicht da war, und hört von der ausführenden Firma, das sei normal. Manchmal stimmt das. Manchmal nicht. Aus dem sichtbaren Bild allein lässt sich das nicht entscheiden — und genau deshalb wird ein Schadensbild untersucht und nicht gedeutet.

Bauschaden oder Baumangel – wo der Unterschied liegt

Ein Mangel ist eine Abweichung von dem, was geschuldet war. Ein Schaden ist eine Folge, die sichtbar wird.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ausführung von dem abweicht, was vertraglich vereinbart war, was ausgeschrieben wurde oder was nach den anerkannten Regeln der Technik geschuldet ist. Ein Schaden ist die Auswirkung — die Feuchte, der Riss, die Ablösung. Beides fällt oft zusammen, aber nicht zwingend: Es gibt Mängel, die noch keinen sichtbaren Schaden verursacht haben, und es gibt Schäden, die sich keinem Mangel zuordnen lassen, etwa weil sie auf ein äußeres Ereignis oder auf normale Alterung zurückgehen. Die Unterscheidung ist kein Wortspiel; an ihr hängt, wer für die Behebung aufkommt.

Welche sichtbaren Anzeichen Sie ernst nehmen sollten

Nicht jedes Anzeichen ist kritisch. Aber jedes gehört angesehen, bevor darüber gestritten wird.

  • Risse, die neu sind, sich verlängern oder erkennbar breiter werden
  • Feuchtigkeit im Mauerwerk oder im Ausbau: feuchte Stellen, Verfärbungen, Ausblühungen an Wänden, Decken und im Sockelbereich
  • hohl klingender, abplatzender oder sich ablösender Putz und Beschichtungen
  • Verformungen: durchhängende Decken, klemmende Türen und Fenster, unebene Böden
  • Veränderungen, die kurz nach Bauarbeiten am eigenen Objekt oder in der Nachbarschaft auftreten
  • Schimmel oder Geruch in Räumen, die vorher unauffällig waren — häufig ein Hinweis auf Feuchtigkeit, deren Quelle noch offen ist

Keines dieser Bilder lässt für sich genommen einen belastbaren Schluss auf die Ursache zu. Ein Riss kann der Hinweis auf ein ernstes Problem sein oder die unkritische Folge einer Bauteilbewegung, mit der zu rechnen war. Welche der beiden Möglichkeiten zutrifft, entscheidet sich an dem, was unter der Oberfläche liegt — nicht an der Oberfläche selbst.

Warum eine Sichtkontrolle häufig nicht genügt

Ein Foto zeigt das Ergebnis, nicht den Weg dorthin.

Ob ein Riss noch arbeitet, wie tief er reicht, welche Schichten darunter liegen und wie sie tatsächlich ausgeführt wurden, ist von außen nicht erkennbar. Wer allein nach dem Erscheinungsbild saniert, behebt das Symptom: Liegt die Ursache im Untergrund oder in der Konstruktion, steht das Schadensbild nach ein bis zwei Jahren wieder da — und dann wird ein zweites Mal über dieselbe Stelle gestritten, diesmal mit einer zusätzlichen Sanierung dazwischen, die die Zuordnung erschwert.

Was fachlich untersucht wird

Befund zuerst, Bewertung danach. In dieser Reihenfolge und nicht umgekehrt.

  • Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation und Maßaufnahme: Lage, Verlauf, Breite und Ausdehnung des Schadensbilds
  • Messung dort, wo es auf Werte ankommt — Feuchte, Ebenheit, Fluchten, Schichtdicken
  • Beobachtung über einen Zeitraum, wenn zu klären ist, ob sich ein Riss noch verändert oder zur Ruhe gekommen ist
  • Bauteilöffnung an ausgewählten Stellen, in Abstimmung mit Ihnen, wenn sich der tatsächliche Aufbau anders nicht feststellen lässt
  • Abgleich mit Planung, Leistungsverzeichnis sowie Ausführungs- und Montagedokumentation
  • Einordnung in die einschlägigen Regelwerke und die Verarbeitungsvorgaben der verwendeten Systeme

Am Ende steht keine Vermutung, sondern eine Feststellung mit dem, worauf sie sich stützt. Wo mehrere Ursachen möglich bleiben, sage ich das — und benenne, was zu tun wäre, um die verbleibenden Möglichkeiten zu trennen.

Der Nachbar baut – an meinem Haus entstehen Risse

Hier zählt nicht die Schuldfrage zuerst, sondern die Dokumentation. Die Beweislage wird mit jedem Tag schlechter.

Sobald nebenan Aushub, Abbruch, Ramm- oder Verdichtungsarbeiten laufen und an Ihrem Gebäude Risse auftreten, ist die Lage unangenehm: Sie sehen eine Veränderung, können aber nicht belegen, wie es vorher aussah. Genau das ist der Punkt, an dem die meisten Fälle verloren gehen — nicht am Gericht, sondern daran, dass niemand den Ausgangszustand festgehalten hat.

Ob die Arbeiten in der Nachbarschaft Ihre Risse verursacht haben, lässt sich aus dem Riss allein nicht feststellen. Fast jedes Gebäude hat Risse, die schon vorher vorhanden waren, und es kommen auch Ursachen in Betracht, die mit der Nachbarbaustelle nichts zu tun haben. Deshalb steht am Anfang die Feststellung dessen, was ist — und nicht die Behauptung, woher es kommt.

Am wirksamsten ist die Dokumentation, bevor nebenan begonnen wird. Wenn Sie von einem Bauvorhaben in der Nachbarschaft erfahren, ist das der richtige Zeitpunkt für eine Beweissicherung: Der Bestand wird aufgenommen, solange er unstrittig ist. Läuft die Baustelle bereits und sind Risse aufgetreten, gilt dasselbe mit umgekehrtem Vorzeichen — je früher aufgenommen wird, desto weniger lässt sich später bestreiten.

Die Frage, wer für einen Schaden einzustehen hat, ist eine rechtliche. Ich stelle den technischen Sachverhalt fest und bereite ihn so auf, dass Ihre Rechtsvertretung damit arbeiten kann; die rechtliche Beurteilung bleibt ihr vorbehalten.

Wann eine Beweissicherung der erste Schritt ist

Immer dann, wenn der Zustand verschwinden kann, bevor er geklärt ist.

Das betrifft nicht nur die Nachbarbaustelle. Auch vor einer Sanierung, vor dem Schließen von Bauteilen, bei einem Handwerkerstreit im laufenden Bau oder nach einer Vertragskündigung geht der maßgebliche Zustand verloren, sobald weitergearbeitet wird. Was dort dokumentiert wird und worin sich die private von der gerichtlichen Beweissicherung unterscheidet, steht auf der Seite Beweissicherung.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist – und wann noch nicht

Nicht jede Feststellung muss ein Gutachten sein.

Für viele Fälle genügt zunächst eine Untersuchung mit schriftlicher Feststellung: Sie wissen dann, was vorliegt, und können entscheiden, ob Sie die Sache überhaupt weiterverfolgen. Ein ausgearbeitetes Gutachten lohnt sich, wenn die Gegenseite bestreitet, wenn eine Versicherung eingebunden ist oder wenn ein Verfahren im Raum steht. Liegt bereits ein Gutachten vor, dessen Ergebnis nicht zu dem passt, was am Bau zu sehen ist, lässt es sich fachlich überprüfen.

Technische Feststellung und rechtliche Beurteilung

Zwei verschiedene Fragen, die regelmäßig durcheinandergeraten.

Die technische Feststellung beantwortet: Was liegt vor, wie ist es entstanden, was wäre geschuldet gewesen, was kostet die Behebung. Die rechtliche Beurteilung beantwortet: Wer haftet, welche Ansprüche bestehen, welche Fristen laufen. Ich beantworte die erste Frage. Die zweite gehört zu Ihrer Rechtsvertretung — und die arbeitet umso besser, je belastbarer die technische Grundlage ist. Geht es um Mängel rund um die Übernahme und die dabei laufenden Fristen, ist der Einstieg über Bauabnahme und Mängelrüge der richtige.

Wie eine Untersuchung abläuft

Vier Schritte, von denen Sie nach dem ersten wissen, ob sich der Rest lohnt.

  • Erstes Gespräch: Sie schildern, was Sie sehen. Daraus sage ich Ihnen, ob eine Untersuchung sinnvoll ist und in welchem Umfang.
  • Unterlagen und Fotos: Ich sichte, was vorhanden ist, und lege die Prüfschwerpunkte fest.
  • Ortstermin: Aufnahme, Messung und, wo nötig und mit Ihnen abgestimmt, Bauteilöffnung.
  • Ergebnis: schriftliche Feststellung mit Befund, Bewertung und — soweit die Untersuchung das trägt — Ursachenzuordnung sowie Hinweisen zur Behebung.

Was ich technisch beurteile

Gerichtlich zertifiziert bin ich für die Fachgebiete Verputzarbeiten (73.65), Herstellung von Wärmedämmverbundsystemen (73.70) und Trockenbauarbeiten (73.75), eingetragen beim Landesgericht Feldkirch. In diesen Fachgebieten werde ich von Gerichten bestellt. Die Eintragung ist in der Sachverständigenliste der Justiz nachprüfbar.

Alle weiteren Leistungen — die Beurteilung anderer Bauteile und Gewerke, Bauherrenvertretung, Projektsteuerung sowie Abrechnungs- und Nachtragsprüfung — erbringe ich als Privatgutachter und Berater auf Grundlage meiner Ausbildung, meiner Gewerbeberechtigungen und über dreißig Jahren Praxis am Bau. Geht es um Risse, Abzeichnungen oder Ablösungen an einer gedämmten Fassade, führt die Seite Risse und Schäden am WDVS tiefer in das Thema.

Tätig werde ich in Vorarlberg, im Fürstentum Liechtenstein, in der Ostschweiz und im angrenzenden Süddeutschland.

Was Sie mir schicken sollten

  • Fotos des Schadens in Übersicht und Detail, möglichst mit einem Maßstab daneben
  • bei Feuchtigkeitsschäden zusätzlich: seit wann die Stelle feucht ist und ob sie sich mit dem Wetter verändert
  • seit wann Sie das Schadensbild bemerken und ob es sich verändert hat
  • was in der Zeit davor am Objekt oder in der Nachbarschaft gebaut wurde
  • Pläne, Baubeschreibung und Leistungsverzeichnis, soweit vorhanden
  • Übergabedatum und Abnahmeprotokoll, wenn das Gebäude oder die Leistung bereits übernommen wurde
  • bisheriger Schriftverkehr mit der ausführenden Firma sowie frühere Gutachten

Wenn Sie Ihr Problem schon eingrenzen können

Wie erreiche ich Sie?

Am schnellsten telefonisch unter +43 699 130 488 76 oder per E-Mail an info@gericht-gutachter.at. Schicken Sie mir zwei bis drei Fotos und einen Satz dazu, seit wann Sie das sehen — daraus sage ich Ihnen, ob sich eine Untersuchung lohnt und was sie klären kann. Mein Büro ist in Höchst in Vorarlberg, wenige Minuten von der Schweizer Grenze.

Weitere Leistungen

Häufige Fragen zu Bauschäden und Baumängeln

Die Fragen, die mir Eigentümer, Bauherren und Hausverwaltungen zu sichtbaren Schäden am Gebäude am häufigsten stellen: wer die Ursache feststellt, was dafür nötig ist und wo die Grenze zwischen technischer Feststellung und rechtlicher Beurteilung verläuft.

Wer kann die Ursache eines Bauschadens feststellen?

Die Ursache wird von einem Sachverständigen oder Bautechniker festgestellt, der den Zustand aufnimmt, misst und — wo nötig — das Bauteil öffnet. Entscheidend ist, dass Befund und Bewertung getrennt bleiben: Zuerst wird festgestellt, was vorliegt, und erst danach bewertet, woher es kommt.

Lässt sich die Ursache schon anhand von Fotos beurteilen?

Für eine erste Einschätzung sind Fotos sehr hilfreich, für eine belastbare Ursachenzuordnung in aller Regel nicht. Was unter der Oberfläche liegt, wie tief ein Riss reicht und ob er sich noch verändert, ist auf einem Foto nicht erkennbar.

Der Nachbar baut und mein Haus bekommt Risse – was mache ich zuerst?

Den Zustand dokumentieren, und zwar sofort. Ob die Arbeiten nebenan die Ursache sind, lässt sich aus dem Riss allein nicht feststellen; ohne festgehaltenen Zustand lässt es sich später aber auch nicht mehr klären. Am besten wird schon vor Baubeginn aufgenommen, solange der Bestand unstrittig ist.

Was ist der Unterschied zwischen einem Baumangel und einem Bauschaden?

Ein Mangel ist eine Abweichung von dem, was geschuldet war — vom Vertrag, von der Ausschreibung, von den anerkannten Regeln der Technik. Ein Schaden ist die sichtbare Folge. Beides kann zusammenfallen, muss es aber nicht.

Muss für die Untersuchung ein Bauteil geöffnet werden?

Nicht immer. Geöffnet wird nur dort, wo sich der tatsächliche Aufbau anders nicht feststellen lässt, an ausgewählten Stellen und immer in Abstimmung mit dem Auftraggeber.

Kann eine Ursache auch offenbleiben?

Ja, und das wird dann auch so gesagt. Wenn mehrere Ursachen möglich bleiben, benenne ich sie und sage, welche weitere Untersuchung nötig wäre, um sie voneinander zu trennen. Eine Ursache zu behaupten, die die Untersuchung nicht trägt, hilft niemandem — vor Gericht am wenigsten.

Brauche ich gleich ein Gutachten?

Meistens nicht. Für die Entscheidung, ob Sie eine Sache weiterverfolgen, genügt zunächst eine Untersuchung mit schriftlicher Feststellung. Ein ausgearbeitetes Gutachten ist dann sinnvoll, wenn die Gegenseite bestreitet, eine Versicherung eingebunden ist oder ein Verfahren bevorsteht.

Beurteilen Sie auch, wer für den Schaden haftet?

Nein. Ich stelle den technischen Sachverhalt fest und bereite ihn so auf, dass er verwendbar ist. Wer haftet und welche Ansprüche bestehen, beurteilt Ihre Rechtsvertretung.

In welchem Gebiet werden Sie tätig?

In Vorarlberg, im Fürstentum Liechtenstein, in der Ostschweiz und im angrenzenden Süddeutschland. Bei gerichtlicher Bestellung gilt diese räumliche Einschränkung nicht.