Die Schlussrechnung der Baufirma liegt weit über dem, was vereinbart war

Der Bau ist fertig oder so gut wie. Dann kommt die Schlussrechnung — und der Betrag hat mit der Auftragssumme wenig zu tun. Auf der Rechnung stehen Nachträge, über die nie gesprochen wurde. Regiestunden, die niemand gegengezeichnet hat. Und ein Aufmaß, das Sie nicht nachrechnen können, weil Sie nicht wissen, ob Leibungen mitgerechnet werden dürfen und wann Öffnungen abzuziehen sind.

Die Frage, die Sie jetzt beantworten müssen, lautet nicht, ob Sie die Rechnung für überhöht halten. Sie lautet: Können Sie begründen, welche Position warum nicht stimmt? Ohne diese Begründung bleiben zwei Möglichkeiten, die beide schlecht sind — zahlen, was verlangt wird, oder pauschal zurückhalten und die Auseinandersetzung mit einer Behauptung führen. Die dritte Möglichkeit ist, nachzurechnen.

Warum sich eine Baurechnung nicht am Preis prüfen lässt

Eine Baurechnung besteht nicht aus Preisen, sondern aus Mengen. Der Einheitspreis ist meist unstrittig — gestritten wird über das, was er multipliziert. Ob eine Fläche 340 oder 412 Quadratmeter beträgt, entscheidet sich nicht am Taschenrechner, sondern an der Abrechnungsregel des jeweiligen Gewerks und an dem, was vor Ort tatsächlich steht.

Diese Regeln sind nicht Auslegungssache, sie sind schriftlich festgelegt — welche Flächen gerechnet werden, was abzuziehen ist, was übermessen werden darf, welche Zulagen zulässig sind. Nur kennt sie außerhalb der Branche kaum jemand, und das ist der Grund, warum überhöhte Abrechnungen selten auffallen.

Was kann ich prüfen lassen, wenn die Baufirma mehr verlangt als vereinbart?

Aufmaß und Mengen, Nachträge dem Grunde und der Höhe nach, Regiestunden gegen die Baustellendokumentation, Überschneidungen zwischen den Gewerken und der Abzug für nicht oder mangelhaft erbrachte Leistungen.

Stimmt das Aufmaß? Gemessen wird nach den Abrechnungsregeln des Gewerks, bei Bedarf am Bauwerk nachgemessen. Ein Aufmaß, das nur auf dem Papier existiert und nie gemeinsam erstellt wurde, ist ein Vorschlag — kein Nachweis.

Ist der Nachtrag wirklich ein Nachtrag? Die entscheidende Frage lautet nicht, ob eine Leistung erbracht wurde, sondern ob sie nicht ohnehin geschuldet war. Vieles, was als Nachtrag geschrieben wird, war im ursprünglichen Leistungsumfang bereits enthalten. Und wenn tatsächlich eine Änderung vorliegt: Der Preis dafür leitet sich aus der Kalkulation des Hauptauftrags ab, er wird nicht neu gebildet.

Passen die Regiestunden zur Baustelle? Regiearbeit ist die Position, die am schwersten nachzuweisen und am leichtesten auszuweiten ist. Sie lässt sich gegen Bautagesberichte, Lieferscheine, Fotodokumentation und den tatsächlichen Leistungsfortschritt halten.

Wird etwas doppelt abgerechnet? Zwischen benachbarten Gewerken entstehen Überschneidungen: Anschlüsse, Vorleistungen, Baustelleneinrichtung, Reinigung. Was der eine abrechnet, hat der andere manchmal schon abgerechnet.

Was wurde nicht oder mangelhaft erbracht? Eine Schlussrechnung rechnet den Soll-Zustand ab. Was davon fehlt oder mangelhaft ist, muss bewertet und abgezogen werden — und dafür braucht es eine Feststellung, keine Behauptung.

Welche Mengen und Positionen sich nachprüfen lassen

Grundsätzlich jede Position, die nach Fläche, Länge, Stück oder Zeit abgerechnet wird. Am häufigsten weichen in der Praxis die folgenden ab – weil die Abrechnungsregeln dort Spielraum zu lassen scheinen, den sie tatsächlich nicht lassen.

Position	Was ich prüfe
Putz- und Fassadenflächen	Übermessen und Abzug von Öffnungen, Leibungen, Kanten- und Eckausbildungen, Sockel, Gerüst
Wärmedämmverbundsystem	Flächen, Dämmstoffdicken, Zulagen für Leibungen, Anschlüsse und Profile, Sockeldämmung
Trockenbauwände und Decken	Wand- und Deckenflächen, Öffnungen, Beplankungslagen, Zulagen für Brandschutz, Revisionsöffnungen, Anschlüsse
Estrich, Beläge, Abdichtungen	Flächen, Aufbauhöhen, Randanschlüsse, Hochzüge
Regiestunden	Abgleich mit Regiescheinen, Bautagesberichten, Personalstand und Leistungsfortschritt
Nachträge	ob die Leistung bereits im Hauptauftrag enthalten war, ob sie angeordnet wurde, ob der Preis aus der Urkalkulation abgeleitet ist

Was bei Trockenbauwänden und abgehängten Decken technisch und mengenmäßig zu prüfen ist, beschreibe ich unter Trockenbau und Innenausbau.

Nächster Schritt: Sie haben eine Rechnung, die nicht zum Auftrag passt? Schicken Sie mir die Unterlagen — was dazugehört, steht unter Was Sie mir schicken sollten; Telefon und E-Mail finden Sie unter Wie erreiche ich Sie?

Wer kontrolliert das Aufmaß – und nach welchen Regeln wird gemessen?

Welche Flächen gerechnet, was abgezogen und was übermessen wird, legen in Österreich die Werkvertragsnormen des jeweiligen Gewerks fest – soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt. Die Vertragsbestimmungen für Leistungsänderungen und Mehrkosten finden sich in der ÖNORM B 2110.

Für meine Fachgebiete sind das unter anderem die ÖNORM B 2210 für Putzarbeiten, die ÖNORM B 2259 für Wärmedämmverbundsysteme und die ÖNORM B 2340 für Trockenbauarbeiten. Bei Projekten in der Schweiz gelten in der Regel die SIA-Norm 118 und die jeweiligen Mess- und Abrechnungsvorschriften. Welche Fassung maßgeblich ist, hängt vom Vertrag und vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab – auch das gehört zur Prüfung.

Wie die Prüfung abläuft

1. Unterlagen sichten – Angebot, Auftrag, Leistungsverzeichnis, Nachträge, Rechnungen, Aufmaßblätter.
2. Rechnung gegen Auftrag halten – Position für Position: Was war beauftragt, was wird abgerechnet, was ist neu?
3. Mengen nachrechnen – aus Plänen und Aufmaßblättern, bei Bedarf durch Nachmessen am Bauwerk.
4. Nachträge und Regie bewerten – dem Grunde und der Höhe nach, gegen die Baustellendokumentation.
5. Ergebnis aufstellen – jede beanstandete Position mit Begründung und Betrag, dazu die Positionen, die ohne weitere Unterlagen offen bleiben.

Wie viel davon nötig ist, hängt von der Rechnung ab. Häufig genügt eine Prüfung der größten Positionen, um zu sehen, ob sich eine vollständige Prüfung lohnt – das sage ich Ihnen vorher.

Bauvertrag oder Werkvertrag vor der Unterschrift prüfen lassen: Was ist im Angebot enthalten?

Viele Streitpunkte einer Schlussrechnung entstehen schon beim Vertrag: eine Leistungsbeschreibung, die offenlässt, was geschuldet ist, Mengen, die nicht zu den Plänen passen, oder Positionen, die später als Nachtrag wiederkommen. Deshalb prüfe ich Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis und Werkvertrag der Baufirma technisch und baubetrieblich, bevor Sie unterschreiben.

Bauherren fragen meist: Was ist im Angebot enthalten – und was nicht? Ist die Leistungsbeschreibung der Baufirma vollständig? Passt das Leistungsverzeichnis zu den Plänen? Fachlich ist das eine technische Vertragsprüfung. Ich prüfe dabei:

• Vollständigkeit – ob alle Leistungen beschrieben sind, die für das Bauvorhaben gebraucht werden
• Eindeutigkeit – ob jede Position klar sagt, was ausgeführt und geliefert wird
• Mengen – ob die angesetzten Mengen zu Plänen und Bauvorhaben passen
• Leistungsgrenzen – wo die Leistung einer Firma endet und die eines anderen Gewerks beginnt
• technische Anforderungen – Aufbauten, Materialien und Qualitäten
• Übereinstimmung mit den Plänen – ob Leistungsverzeichnis und Planung dasselbe beschreiben
• Abrechnungsregeln – wie Mengen ermittelt und abgerechnet werden sollen
• Nachtragsrisiken – Lücken und unklare Positionen, aus denen später Nachträge entstehen können

Die rechtliche Beurteilung des Vertrags und die Vertragsgestaltung übernimmt Ihr Rechtsanwalt. Meine technische und baubetriebliche Prüfung ergänzt seine Arbeit: Sie erhalten eine Aufstellung der technischen Punkte, die vor der Unterschrift geklärt werden sollten, und Ihr Rechtsanwalt kann sie in die Vertragsfassung übernehmen. Bei größeren Projekten gehört diese Prüfung vor der Vergabe zur Bauherrenvertretung.

Nächster Schritt: Schicken Sie mir Angebot, Leistungsbeschreibung oder Leistungsverzeichnis, Pläne und den Vertragsentwurf – siehe Was Sie mir schicken sollten und Wie erreiche ich Sie?

Technische Prüfung und Rechtsberatung: wie beides zusammenwirkt

Die rechtliche Beurteilung liegt bei Ihrem Rechtsanwalt: was rechtlich vereinbart wurde, welche Regelungen gelten, wer was beweisen muss, ob Fristen gewahrt sind, ebenso die Vertragsgestaltung. Die technische Prüfung klärt den Sachverhalt dazu — ob die abgerechneten Quadratmeter am Bauwerk vorhanden sind, ob ein Nachtrag technisch eine Änderung der Leistung darstellt, ob die verrechneten Stunden zu dem passen, was auf der Baustelle entstanden ist, und vor Vertragsabschluss, ob Leistungsbeschreibung und Leistungsverzeichnis technisch vollständig und eindeutig sind.

Beides greift ineinander. Ich liefere die geprüften Zahlen, Ihr Anwalt macht daraus die Rechtsposition. Ohne diese Grundlage bleibt eine Auseinandersetzung über eine Rechnung Behauptung gegen Behauptung. Ob Sie einen Betrag zurückhalten dürfen und in welcher Höhe, ist eine rechtliche Entscheidung Ihres Anwalts; ich sage Ihnen, welche Positionen technisch nicht nachvollziehbar sind und um welche Beträge es dabei geht.

Was bekommen Sie als Ergebnis?

Eine Aufstellung, in der jede beanstandete Position mit Begründung und Betrag steht — verwendbar gegenüber der ausführenden Firma, gegenüber Ihrem Anwalt und im Verfahren.

Sie zahlen damit, was geschuldet ist, und nicht, was gefordert wird. Und Sie können begründen, warum Sie einen Betrag zurückhalten; das ist in der Auseinandersetzung mit einer Baufirma der ganze Unterschied.

Wenn die Rechnung korrekt ist, steht das genauso in der Aufstellung. Ich prüfe für Sie, aber ich rechne nichts schön — eine Prüfung, deren Ergebnis von vornherein feststeht, hilft Ihnen in keiner Verhandlung und vor keinem Gericht.

Nächster Schritt: Lassen Sie Ihre Schlussrechnung prüfen: Unterlagen zusammenstellen und Kontakt aufnehmen.

Wer kann meine Schlussrechnung von der Baufirma prüfen?

Die technische Seite der Rechnung prüft ein Bausachverständiger: Aufmaß kontrollieren, Mengen nachrechnen, Nachträge und Regiestunden bewerten. Das mache ich als Ing. Isa Erzi von Höchst in Vorarlberg aus für Bauherren in Vorarlberg, der Ostschweiz und Liechtenstein.

Gerichtlich zertifiziert bin ich als allgemein beeideter Sachverständiger für Verputzarbeiten, Wärmedämmverbundsysteme und Trockenbauarbeiten (Landesgericht Feldkirch; Fachgebiete 73.65, 73.70 und 73.75). Dazu bin ich Handwerksmeister im Stuckateur- und Trockenausbauerhandwerk. Schlussrechnung, Aufmaß, Mengen und Nachträge prüfe ich mit diesem Baufachwissen und nach den Abrechnungsregeln der Gewerke. Vor Vertragsabschluss prüfe ich Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis und Werkvertrag technisch und baubetrieblich (siehe Bauvertrag vor der Unterschrift prüfen lassen); die rechtliche Beurteilung des Vertrags und die Frage, was Sie zahlen müssen, klärt Ihr Rechtsanwalt.

Was Sie mir schicken sollten

• Angebot, Auftrag beziehungsweise Auftragsbestätigung
• Sämtliche Teil- und Abschlagsrechnungen sowie die Schlussrechnung
• Alle Nachtragsangebote und deren Freigaben
• Aufmaßblätter
• Bautagesberichte, Regiescheine, Lieferscheine
• Ihre Fotodokumentation der Bauausführung
• vor Vertragsabschluss: Angebot, Leistungsbeschreibung oder Leistungsverzeichnis, Pläne und Vertragsentwurf

Je vollständiger die Mengennachweise, desto belastbarer das Prüfergebnis. Fehlen Unterlagen, sage ich Ihnen, welche davon sich noch beschaffen lassen und welche Positionen ohne sie offen bleiben.

Wie erreiche ich Sie?

Am schnellsten telefonisch unter +43 699 130 488 76 oder per E-Mail an info@gericht-gutachter.at. Schicken Sie mir die Unterlagen und zwei, drei Sätze zur Situation — ich melde mich zurück und sage Ihnen, was sich prüfen lässt und wie ich vorgehen würde.

• Isa Erzi, Mst. Ing., B.A., MBA — Finkenweg 4, 6973 Höchst, Vorarlberg
• Tätig in Vorarlberg, der Ostschweiz und Liechtenstein
• Anfrageformular auf der Startseite

Warum diese Prüfung meistens nicht die letzte bleibt

Eine Schlussrechnung steht am Ende eines Projekts. Zu diesem Zeitpunkt ist die Leistung erbracht, vieles ist verdeckt eingebaut, und Mengen lassen sich am Bauwerk nur noch mit Aufwand nachvollziehen — manches gar nicht mehr. Korrigieren lässt sich auch dann noch einiges; der Nachweis ist nur mühsamer als während der Bauzeit.

Deshalb geht die Arbeit bei vielen Auftraggebern nach der ersten Prüfung weiter, nur früher im Ablauf: laufende Prüfung der Teil- und Abschlagsrechnungen, Bewertung von Nachträgen, während sie entstehen, Kostenverfolgung über alle Gewerke, technische Begleitung der Bauabnahme. Steht der Streit über Nachträge und Mehrkosten bereits im Raum, gehört er ins Claim-Management.

Und wenn Sie bei einem laufenden Bau jemanden an Ihrer Seite haben wollen, der Bauausführung, Qualität, Kosten, Termine und Abrechnung kontrolliert — dazu gehören Verträge, Vergabe und Zahlungsfreigaben —, übernehme ich das als Bauherrenvertretung, bei Projekten in der Schweiz und in Liechtenstein als Bauherrenvertretung und Projektsteuerung. Zeigt die Prüfung, dass hinter den strittigen Positionen ein technischer Mangel steckt, ist der nächste Schritt die Feststellung am Bauteil — etwa bei Rissen und Schäden an einer gedämmten Fassade. Liegt bereits ein Gutachten vor, dessen Ergebnis Sie nicht nachvollziehen können, lässt es sich fachlich überprüfen.