Sie wollen ein Haus kaufen – und vorher wissen, was technisch auf Sie zukommt

Wer ein Haus vor dem Kauf prüfen lassen will, möchte meist wissen, ob es versteckte Baumängel hat. Eine Besichtigung zeigt, wie ein Haus aussieht. Eine technische Begehung zeigt, in welchem Zustand es ist: wo Feuchte, Risse oder alte Bauschäden auf ein größeres Problem hindeuten, welche Bauteile bald erneuert werden müssen und welche Fragen Sie dem Verkäufer stellen sollten, bevor Sie unterschreiben. Als Bausachverständiger sehe ich mir die Immobilie vor dem Kauf an, wenn Sie wollen mit Ihnen, und sage Ihnen, was ich sehe – auch dann, wenn es Ihnen die Entscheidung schwerer macht. Auf Wunsch erstelle ich dazu ein Sanierungskonzept und eine Baukostenaufstellung, damit Sie die Sanierungskosten vor dem Kauf abschätzen können.

Zuletzt aktualisiert: 2. Oktober 2026

Anrufen: +43 699 130 488 76 Fotos und Unterlagen per E-Mail schicken

Das Haus gefällt Ihnen, die Lage passt, der Preis ist gerade noch vertretbar. Beim Besichtigungstermin war alles frisch gestrichen, der Keller aufgeräumt, und der Makler hatte auf jede Frage eine Antwort. Trotzdem bleibt ein Gefühl: Sie wissen nicht, was hinter den Wänden liegt. Und nach der Unterschrift ist es Ihr Problem.

Genau an dieser Stelle setzt eine technische Begehung an. Sie ersetzt nicht Ihre Entscheidung, aber sie gibt Ihnen die Grundlage dafür – und häufig auch die Argumente für die Preisverhandlung.

Warum ein Besichtigungstermin nicht genügt

Bei einer Besichtigung sehen Sie Oberflächen. Baumängel entstehen darunter: in der Abdichtung, am Sockel, an Anschlüssen, im Dach. Was man an der Oberfläche davon sieht, sind Folgen – Verfärbungen, Risse, Ausblühungen, ein bestimmter Geruch –, und die muss man lesen können.

Dazu kommt, dass eine Immobilie für die Besichtigung vorbereitet wird. Das ist legitim, verdeckt aber manchmal genau die Stellen, auf die es ankommt: ein frisch gestrichener Fleck an der Kellerwand, ein Möbelstück vor einer Außenecke, ein neuer Belag über einem alten Estrich. Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle – Feuchte in erdberührten Bauteilen zeigt sich im Frühjahr anders als im Spätsommer.

Welche versteckten Mängel lassen sich bei einem Hauskauf erkennen?

Erkennbar sind meist nicht die Mängel selbst, sondern Hinweise darauf: Feuchteflecken, Ausblühungen, Risse, Hohlstellen im Putz, Schimmelspuren an Leibungen oder Wasserspuren im Dachraum. Was sich dahinter tatsächlich verbirgt, steht damit noch nicht fest.

Ich unterscheide deshalb drei Dinge: den Hinweis, den ich sehe, die mögliche Ursache, die dazu passt, und die festgestellte Ursache, die erst eine Untersuchung am Bauteil liefert. Bei der Begehung nenne ich Ihnen den Hinweis und die wahrscheinliche Ursache und sage, ob eine vertiefte Untersuchung vor dem Kauf nötig wäre. Ob ein Haus frei von Mängeln ist, lässt sich durch eine Begehung nicht zusichern.

Was ich bei einer technischen Begehung ansehe

Das gesamte Gebäude von außen nach innen und von unten nach oben – mit dem Ziel, Hinweise auf Schäden zu erkennen, ihren wahrscheinlichen Umfang einzuschätzen und zu sagen, wo eine vertiefte Untersuchung nötig wäre.

Bauteil	Worauf ich achte
Fassade und Putz	Rissbild, Hohlstellen, Abplatzungen, Abzeichnungen, Veralgung; bei gedämmten Fassaden Hinweise auf Ausführungsfehler am Wärmedämmverbundsystem
Sockel und Keller	Feuchte, Ausblühungen, Abplatzungen im Spritzwasserbereich, Zustand der Abdichtung soweit einsehbar, Geruch
Dach und Dachentwässerung	Eindeckung und Anschlüsse soweit zugänglich, Rinnen und Fallrohre, Spuren von Wassereintritt im Dachraum
Fenster und Anschlüsse	Anschlussfugen, Fensterbänke, Tauwasser- und Schimmelspuren an Leibungen
Innenräume	Risse an Wänden und Decken, Feuchte- und Schimmelspuren, Zustand von Trockenbau, Estrich und Belägen
Unterlagen	Abgleich von Plänen, Baubewilligung, Energieausweis und Sanierungsrechnungen mit dem, was tatsächlich vorhanden ist

Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation nehme ich nach Sichtbefund und Alter auf. Wo das nötig ist, sage ich Ihnen, welche weitere Prüfung vor dem Kauf sinnvoll wäre.

Nächster Schritt: Sie überlegen, ein bestimmtes Haus zu kaufen? Schicken Sie mir das Exposé — was ich dazu brauche, steht unter Was Sie mir schicken sollten; Telefon und E-Mail unter Wie erreiche ich Sie?

Wie belastbar ist eine Begehung – und wann ist eine Öffnung sinnvoll?

Eine Begehung vor dem Kauf ist eine Sichtprüfung mit einfachen Messungen. Was verdeckt verbaut ist, lässt sich ohne Bauteilöffnung aus Hinweisen erschließen – und Öffnungen setzen die Zustimmung des Eigentümers voraus.

Ich schreibe deshalb nicht „keine Mängel“, sondern „keine Hinweise auf Mängel an den zugänglichen Stellen“ – und ich sage dazu, welche Stellen nicht zugänglich waren. Wenn sich ein Verdacht nur mit einer Öffnung oder einer Messreihe klären lässt, erfahren Sie das vor der Unterschrift, nicht danach.

Technische Kaufprüfung oder Immobilienbewertung – wo der Unterschied liegt

Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, was eine Immobilie am Markt wert ist. Die technische Prüfung beantwortet eine andere Frage: in welchem baulichen Zustand sie ist und was an Instandsetzung auf Sie zukommt.

Beides kann sinnvoll sein, es sind zwei verschiedene Fragen. Ein Verkehrswertgutachten erstelle ich nicht. Die technische Kaufprüfung liefert Ihnen die technische Grundlage – Zustand, Auffälligkeiten, voraussichtlicher Sanierungsbedarf, auf Wunsch mit Sanierungskonzept und Baukostenaufstellung –, die Sie für die Preisverhandlung oder für einen Bewerter nutzen können.

Was kostet die Sanierung des Hauses? Sanierungskonzept und Baukostenaufstellung

Viele Käufer wollen nicht nur wissen, was am Haus nicht stimmt, sondern auch, welche Sanierung das Haus braucht und was sie kostet. Dafür erstelle ich auf Grundlage der Begehung ein Sanierungskonzept und eine Baukostenaufstellung.

Welche Sanierung braucht das Haus? Das Sanierungskonzept beschreibt, welche Bauteile instand gesetzt oder erneuert werden sollten, mit welcher Dringlichkeit und in welcher Reihenfolge.

Sanierungskosten vor dem Kauf abschätzen. Die Baukostenaufstellung ist eine Kostenaufstellung für Sanierung und Instandsetzung, gegliedert nach Bauteilen und Maßnahmen. Damit können Sie die Sanierungskosten vor dem Kauf in Finanzierung und Preisverhandlung einbeziehen. Wie genau die Aufstellung ist, hängt davon ab, was bei der Begehung zugänglich war; Positionen, die erst nach einer Öffnung oder einer vertieften Untersuchung feststehen, weise ich gesondert aus.

Nächster Schritt: Exposé, Pläne und Angaben zu früheren Sanierungen schicken – Was Sie mir schicken sollten; Telefon und E-Mail unter Wie erreiche ich Sie?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung kaufen Sie einen Anteil am ganzen Haus mit. Fassade, Dach, Keller und Haustechnik sind in der Regel allgemeine Teile – und deren Sanierung zahlen alle Eigentümer gemeinsam.

Deshalb sehe ich mir nicht nur die Wohnung an, sondern auch die allgemeinen Teile, soweit sie zugänglich sind. Hilfreich sind die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Vorausschau der Hausverwaltung und der Stand der Rücklage: Stehen dort eine Fassaden- oder Dachsanierung, lässt sich technisch einschätzen, ob der Umfang realistisch geplant ist.

Was Sie als Ergebnis bekommen

eine Liste der Auffälligkeiten mit Fotos, geordnet nach Dringlichkeit
zu jeder Auffälligkeit die wahrscheinliche Ursache und ob sie weiter untersucht werden sollte
eine Einschätzung des Sanierungsumfangs und, wo es sich seriös sagen lässt, einen Kostenrahmen
auf Wunsch ein Sanierungskonzept und eine Baukostenaufstellung für Sanierung und Instandsetzung (siehe Was kostet die Sanierung des Hauses?)
die Fragen, die Sie dem Verkäufer vor der Unterschrift stellen sollten

Je nach Bedarf als kurze schriftliche Stellungnahme oder als ausführlicheres Gutachten. Was davon sinnvoll ist und was es kostet, sage ich Ihnen vorher – siehe Was kostet ein Baugutachten.

Nächster Schritt: Lassen Sie das Haus vor der Unterschrift prüfen: Kontakt aufnehmen und Entscheidungsfrist nennen.

Wer kann ein Haus vor dem Kauf auf Baumängel prüfen?

Ein Bausachverständiger, der das Haus vor der Unterschrift technisch begeht. Das mache ich als Ing. Isa Erzi von Höchst in Vorarlberg aus, für Käufer in Vorarlberg, der Ostschweiz und Liechtenstein. Eine solche technische Kaufprüfung ist eine Bestandsaufnahme des baulichen Zustands, noch bevor Sie sich binden.

Gerichtlich zertifiziert bin ich als allgemein beeideter Sachverständiger für Verputzarbeiten, Wärmedämmverbundsysteme und Trockenbauarbeiten (Landesgericht Feldkirch; Fachgebiete 73.65, 73.70 und 73.75). Fassade, Putz, gedämmte Fassade und Innenausbau beurteile ich daher aus diesen Fachgebieten. Dach, Abdichtung, Keller und Haustechnik gehören zur Bestandsaufnahme: Ich dokumentiere den Zustand mit Sichtbefund und Fotos und nenne, wo eine vertiefte Untersuchung vor dem Kauf sinnvoll wäre.

Wann Sie mich holen sollten

Bevor Sie sich binden. Sobald Sie ein Kaufanbot oder einen Vertrag unterschrieben haben, ist eine technische Prüfung nur noch eine Bestandsaufnahme.

Ab welchem Zeitpunkt Sie rechtlich gebunden sind und welche Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gilt, klärt Ihr Notar oder Anwalt. Technisch gilt: Eine Begehung lässt sich meist kurzfristig einrichten, wenn Sie mir sagen, bis wann Sie entscheiden müssen.

Nach dem Kauf: Sanierung aus einer Hand

Wenn Sie nach dem Kauf sanieren, organisiere ich die Handwerker für Sie – aus meinem Netzwerk, mit Festpreisangeboten. Ich kontrolliere die Ausführung, dokumentiere jeden Schritt und nehme die Arbeiten mit Ihnen ab. Sie haben für alle Gewerke einen Ansprechpartner: mich.

Das gilt für das Einfamilienhaus ebenso wie für Anleger, die ein Mehrfamilienhaus kaufen und es möglichst bald vermieten wollen. Wenn Sie nicht in der Nähe wohnen, begleite ich die Sanierung auch aus der Ferne. Mehr dazu unter Bauherrenvertretung.

Wenn Sie nicht vor Ort sein können

Viele meiner Auftraggeber kaufen in Vorarlberg, ohne hier zu wohnen. Für sie übernehme ich die Begehung allein, dokumentiere sie fotografisch und bespreche das Ergebnis anschließend telefonisch oder per Video.

Was Sie mir schicken sollten

Exposé und Fotos der Immobilie, Adresse und Baujahr
Pläne und Baubewilligung, soweit vorhanden
Energieausweis
Rechnungen oder Angaben zu früheren Sanierungen
bei einer Wohnung: Protokolle der Eigentümerversammlungen, Stand der Rücklage, vorhandene Gutachten
bis wann Sie sich entscheiden müssen

Wie erreiche ich Sie?

Am schnellsten telefonisch unter +43 699 130 488 76 oder per E-Mail an info@gericht-gutachter.at. Schicken Sie mir das Exposé und sagen Sie mir, bis wann Sie entscheiden müssen – ich melde mich mit einem Terminvorschlag.

Isa Erzi, Mst. Ing., B.A., MBA — Finkenweg 4, 6973 Höchst, Vorarlberg
Tätig in ganz Vorarlberg – Bregenz, Dornbirn, Feldkirch, Bludenz und dem gesamten Rheintal – sowie in der Ostschweiz und Liechtenstein
Anfrageformular auf der Startseite

Wenn die Begehung etwas findet

Zeigt die Begehung einen konkreten Schaden, ist der nächste Schritt die Ursachenklärung – bei Rissen in Fassade, Putz und Sockel, bei einer gedämmten Fassade am Wärmedämmverbundsystem, bei feuchten Wänden und Schimmel an der Feuchtequelle. Allgemein zu sichtbaren Schäden am Gebäude: Bauschaden feststellen lassen.

Häufige Fragen zur technischen Prüfung vor dem Kauf

Die Fragen, die Käufer vor der Unterschrift am häufigsten stellen: was eine Begehung zeigt, was sie nicht zeigen kann, was die Sanierung kosten kann und wie sich die Prüfung von einer Immobilienbewertung unterscheidet.

Was prüft ein Bausachverständiger vor dem Hauskauf?

Das gesamte Gebäude von außen nach innen: Fassade und Putz, Sockel und Keller, Dach und Dachentwässerung, Fenster und Anschlüsse, Innenräume sowie die vorhandenen Unterlagen. Ziel ist, Hinweise auf Schäden zu erkennen, ihren wahrscheinlichen Umfang einzuschätzen und zu sagen, wo eine vertiefte Untersuchung vor dem Kauf nötig wäre.

Kann eine Begehung versteckte Mängel sicher ausschließen?

Nein. Eine Begehung ist eine Sichtprüfung mit einfachen Messungen. Verdeckte Bauteile lassen sich ohne Öffnung nur aus Hinweisen beurteilen, und Öffnungen setzen die Zustimmung des Eigentümers voraus. Ich halte deshalb fest, welche Stellen zugänglich waren und welche nicht.

Ist das dasselbe wie eine Immobilienbewertung?

Nein. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert; ein solches Gutachten erstelle ich nicht. Die technische Prüfung stellt den baulichen Zustand und den voraussichtlichen Sanierungsbedarf fest, auf Wunsch mit Sanierungskonzept und Baukostenaufstellung; diese Grundlage kann in die Preisverhandlung oder in eine Bewertung einfließen.

Wann sollte die Prüfung stattfinden?

Bevor Sie ein Kaufanbot oder einen Kaufvertrag unterschreiben. Ab wann Sie rechtlich gebunden sind, klärt Ihr Notar oder Anwalt.

Muss ich bei der Begehung dabei sein?

Es ist sinnvoll, aber nicht nötig. Wenn Sie nicht vor Ort sein können, übernehme ich die Begehung allein, dokumentiere sie fotografisch und bespreche das Ergebnis anschließend telefonisch oder per Video.

Wer prüft Häuser vor dem Kauf in Vorarlberg?

Mein Büro ist in Höchst im Vorarlberger Rheintal. Ich prüfe Immobilien in ganz Vorarlberg, in der Ostschweiz und in Liechtenstein.

Was kostet eine technische Prüfung vor dem Kauf?

Das hängt von Größe, Alter und Zugänglichkeit des Objekts ab und davon, ob eine kurze schriftliche Stellungnahme oder ein ausführlicheres Gutachten gebraucht wird. Sie erhalten vor der Begehung ein schriftliches Angebot; das Erstgespräch ist kostenlos. Wie sich der Aufwand zusammensetzt, steht unter „Was kostet ein Baugutachten“.

Wer kann ein Haus vor dem Kauf auf Baumängel prüfen?

Ein Bausachverständiger, der das Haus vor der Unterschrift begeht. Ich mache das als Ing. Isa Erzi von Höchst in Vorarlberg aus. Gerichtlich zertifiziert bin ich für Verputzarbeiten, Wärmedämmverbundsysteme und Trockenbauarbeiten. Dach, Abdichtung, Keller und Haustechnik gehören zur Bestandsaufnahme: Ich dokumentiere den Zustand mit Sichtbefund und Fotos und nenne, wo eine vertiefte Untersuchung sinnvoll wäre.

Welche versteckten Mängel kann man bei einem Hauskauf erkennen?

Erkennbar sind vor allem Hinweise auf Mängel, etwa Feuchteflecken, Ausblühungen, Risse, Hohlstellen im Putz, Schimmelspuren oder Wasserspuren im Dachraum. Ob dahinter ein Mangel steckt und welche Ursache er hat, steht erst nach einer Untersuchung fest. Verdeckte Bauteile lassen sich ohne Öffnung nur aus Hinweisen beurteilen; einen Ausschluss von Mängeln gibt es nicht.

Was ist eine technische Kaufprüfung und was bekomme ich dafür?

Eine technische Kaufprüfung ist die Bestandsaufnahme des baulichen Zustands vor dem Kauf. Sie erhalten eine Liste der Auffälligkeiten mit Fotos, zu jeder Auffälligkeit die wahrscheinliche Ursache, eine Einschätzung des Sanierungsumfangs und die Fragen, die Sie dem Verkäufer vor der Unterschrift stellen sollten.

Was kostet die Sanierung des Hauses, das ich kaufen möchte?

Das zeigt eine Baukostenaufstellung, also eine Kostenaufstellung für Sanierung und Instandsetzung, die ich auf Grundlage der Begehung erstelle. So können Sie die Sanierungskosten vor dem Kauf abschätzen. Was erst nach einer Öffnung oder einer vertieften Untersuchung feststeht, weise ich darin gesondert aus.

Welche Sanierung braucht das Haus – erstellen Sie ein Sanierungskonzept?

Ja. Das Sanierungskonzept beschreibt auf Grundlage der Begehung, welche Bauteile instand gesetzt oder erneuert werden sollten, mit welcher Dringlichkeit und in welcher Reihenfolge. Zusammen mit der Baukostenaufstellung ist es eine Grundlage für Kaufentscheidung, Finanzierung und Preisverhandlung.

Ich vermute Bauschäden an dem Haus, das ich kaufen möchte – was soll ich tun?

Schicken Sie mir Exposé, Fotos und die Angabe, bis wann Sie sich entscheiden müssen. Bei der Begehung unterscheide ich den Hinweis, die mögliche Ursache und die festgestellte Ursache; zeigt sich, dass eine vertiefte Untersuchung nötig ist, erfahren Sie das vor der Unterschrift.